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武漢肺炎是否有機會再現SARS房災?

【名家專欄/好室房產顧問】

 

武漢肺炎來勢洶洶,中國從春節前疫情開始大幅擴散,時至今日依然仍持續擴散至全球,近期南韓、日本甚至遠至歐洲的義大利都開始淪陷,各國股市也開始動盪,台灣也開始有疑似院內感染的情況,各大店面也開始有商家經營不下去開始空置的現象,一切的一切讓人想起了18年前的SARS事件跟房災,我們不是傳染病專家,但我們將從過去的經驗來探討看看這次疫情可能帶來的影響客觀的比較給大家參考。

 

本次疫情現象

 

此次疫情明顯比SARS擴散得大,封城、停工造成的效應遠比SARS時的封院來的更強,在觀光、交通類呈現嚴重蕭條的情況下,中國製造業停工可能導致的斷鏈危機更是不可小覷,是否可能因此醞釀出新的黑天鵝,不可而知,著名美國經濟學博士,現常駐於香港的Stephen Roach前陣子的一篇評論開頭直接下出《When China sneezes, the world economy catches a COVID-19 cold》這樣的標語,足見中國現今在世界的經濟地位上的強大影響力。

 

房市時空環境過往比較

 

現在的房價水準已經是回到2014年時打房的水準,應該還沒有到跌無可跌的反彈階段,過去往往看空的人說SARS是造成當時房價下跌的主因,而看多的人則愛主張跌後反彈,但實際上SARS當時的時空環境是因為跌到谷底後的反彈效應,已跌無可跌

 

1.房市狀況

 

承上,相信很多人都記錯,誤以為18年前的SARS是讓當時台灣房價跌到谷底的元凶,但事實上在SARS前台灣的房市就已經跌幾年了,當時幾個著名的影響原因包括96飛彈危機、首次政黨輪替後部分民眾的不信任、對岸政治軍事影響等等,所以SARS其實沒有大家想的那麼厲害,只是最讓人印象深刻罷了,以下為當年國泰房地產指數的全國成交量&成交價指數可以給大家參考,會很明顯地就發現下跌的房價並不是在2002年因疫情而一夕崩盤造成

 

資料來源;國泰房地產指數

 

2.銀行利率

 

從下表可以很明顯看的出來,從2002年起房貸利率開始一路下跌,時至今日還在歷史低點,美國聯準會近期還緊急宣布降息,低利率應該會是這幾年長期主流,客觀來說利率越低則還款壓力也越低,因此如果利率不漲,租金也不跌的情況下,會不會有大量降價拋售則還有待觀察其他經濟方面因素帶來的影響力道,例如中國遲遲無法開工對世界經濟、股市、觀光造成的影響或者現在世界各國正在爆發或可能爆發的疫情等

 

製表:好室房產顧問

 

3.心態

 

台灣人民歷經SARS過後,在防疫經驗上有大幅度的成長,人民普遍也有很好的防疫共識,至少到目前發稿日為止,台灣仍然是亞洲各國裡疫情最穩定控制的國家之一,單就防疫來說要再現18年前的疫情慘況相對來說比較困難,而且當初還有很多對岸政治影響跟軍事手段的恐嚇造成的拋售移民潮,當時連台北東區從不賣房的神祕林姓大地主家族也是在這個時機點難得拋售了部份精華區店面,這些現象在現今都還看不太到,可見普遍民眾的心態跟SARS時期是不同的

 

現在做法

 

分成建商建案與中古屋市場兩個部分來看,建商建案與商場百貨類似,來人量大減,若此時有購屋需求的,不妨趁這個機會大膽出價,應該有機會有較大的議價空間,至於中古屋,出現一個奇妙的現象,買方同樣減少,但部分自住的屋主因為擔心陌生人看屋帶來未知的風險而暫停銷售或帶看,從過去的經驗來看,不管是SARS/H1N1/MERS等,疫情時間皆不算長,短至3個月長至約8個月左右,通常都是在夏季7月左右會到一個段落,以目前的情況來看持續到7月左右是蠻有可能的情況

 

至於近期房市方面,各建案案場、仲介門市來人量大減,若此刻有硬需求可以考慮大膽出價,但還是要提醒有硬需求出價的族群,此時最重要的還是要回歸產品本身的條件跟價值,切勿以單一面向去評斷價格以免吃大虧,若非剛性需求,建議可觀望後市,但究竟對經濟是否有重大衝擊,沒有人能知曉,過往的經驗雖是我們參考跟借鏡的依據,但實際上會不會發生一模一樣的劇本還是得看各時候的時空背景跟條件,如果您沒有硬需求也相對保守,那就建議手握現金,因應變局才是最佳保險上策

 

 

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